Asuntosijoittamisen opas – näin pääset alkuun

Miten asuntosijoittamisessa saadaan tuottoa?

Asuntosijoittamisessa tuottoa sijoitetulle pääomalle saadaan kahdesta suunnasta: vuokratuloista sekä asunnon arvonnoususta. Vuokratuotto tarkoittaa asunnosta saatavaa säännöllistä kassavirtaa: parhaimmillaan pitkäaikainen vuokralainen voi taata vuosikymmenienkin kuukausittaisen vuokratulon. Vuokratuotto lasketaan vuokratulojen ja sijoitettujen varojen suhteena.

Toinen tapa saada tuottoa on asunnon arvonnousu. Asuntojen arvot voivat nousta ajan myötä, jos alue kehittyy ja kysyntä kasvaa. Kun asunnon arvo nousee, sijoittaja voi myydä sen voitolla. Asuntojen arvoa voi myös kasvattaa nopeastikin remontoimalla niitä. Tämä prosessi tunnetaan nimellä "flippaaminen", jossa sijoittaja ostaa asunnon, remontoi sen ja myy sen sitten eteenpäin voitolla.

Mistä sitten aloittaa?

Jos harkitset asuntosijoittamista, on tärkeää tehdä perusteellinen markkinatutkimus ja valita oikea sijoituskohde. Paakkari peräänkuuluttaa taustatyön tekemistä: “Aloittelevan sijoittajan kannattaa perehtyä asuntomarkkinaan niin hyvin kuin se on mahdollista, jotta tietää mitä ostaa ja miksi ostaa. Tärkeää on sijoittaa sellaiseen alueeseen, minkä tunnet ja mikä kiinnostaa – tutustu siis alueen kehitykseen, mitä sinne ollaan rakentamassa ja miten se tulee kehittymään, myös julkisen liikenteen osalta.” Olemassa olevien kohteiden osalta voidaan muodostaa näkemys kysynnän ja tarjonnan tilanteesta. Asuntomarkkinoiden kehityksestä ja trendeistä, kuten asuntojen hintakehityksestä ja asuntojen vuokratuotoista löytyy tietoa netistä, mutta myös kirjoista, blogeista ja podcasteista voi saada hyviä vinkkejä asuntosijoittamiseen. Esimerkiksi Spotifysta löydät Ostan asuntoja ja Sijoitusovi-podcastit. Joonas Oravan ja Olli Turusen teos Osta, vuokraa, vaurastu tarjoaa kattavan teorian sijoittamisen maailmaan.

Sijoitusstrategia

Asuntosijoittamista aloittelevan on hyvä pohtia myös omaa sijoitusstrategiaa: Millaista tuottoa asuntosijoittamisella tavoittelee? Mikäli asuntosijoittamista harjoitetaan velkarahalla, millaisen lainariskin vuokranantaja on kykeneväinen ja halukas ottamaan? Kuinka pitkälle aikavälille sijoitusstrategia on laadittu? Sijoitetaanko pieniin yksiöihin tai vaikka uudiskohteisiin?

Kohteen valinta

Kun sijoitusstrategia on määritetty, on aika etsiä potentiaalisia sijoituskohteita. Paakkarin mukaan kohteen valinnassa tärkeää on erityisesti sijainti ja oikea hinta. Muita tekijöitä ovat vuokrauspotentiaali, kustannukset, asunnon koko ja kunto sekä tulevaisuuden kehitysnäkymät. Kasvukeskuksissa väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, ja etenkin opiskelijakaupungeissa vuokra-asunnoille on aina tarvetta. Keskustan asunnoissa arvo säilyy ja yleensä poikkeuksetta kasvaa vuosien mittaan. Sijainnin lisäksi myös sijoitusasunnon koolla on suuri vaikutus sijoitusasunnon tuottoon. Pienet asunnot, eli yksiöt ja kaksiot, ovat yleensä kaikista tuottavimpia sijoituskohteita, mutta tähän vaikuttaa vallitseva markkinatilanne. Ennen lopullisen päätöksen tekemistä sijoituskohteen ostamisesta on tärkeää tutkia perusteellisesti asunnon kunto ja huoltotarve. On myös tärkeää arvioida taloyhtiön kunto: tarkistaa tehdyt ja tulevat remontit, vertailla hoitovastiketta ja kiinnittää huomiota taloyhtiön taloudelliseen tilanteeseen. Taloyhtiön taloudellinen tilanne selviää yhtiön tilinpäätöksestä, ja heikko kassatilanne voi johtaa hoitovastikkeiden nousuun.

Vuonna 2023 asuntomarkkinoilla on havaittu hintojen laskua ja asuntojen myyntiaikojen pidentymistä korkojen nousun seurauksena. Kuitenkin odotetaan, että hinnat elpyvät tulevien kuukausien aikana. Paakkari korostaa, että markkinoilla on edelleen hintapainetta. Hän ei suosittele uudiskohteisiin sijoittamista tällä hetkellä, koska niiden kauppa on täysin pysähdyksissä. “En lähtisi tässä markkinassa ostamaan kohdetta, jossa on paljon yhtiölainaa tai korkea hoitovastike, enkä myöskään vuokratontilla sijaitsevaa kohdetta. Tällaisten kohteiden kulut syövät osan vuokratuotosta”, Paakkari jatkaa. Hän toteaa, että sijoitusasuntoa harkitsevan on tällä hetkellä entistä tärkeämpää kiinnittää huomiota kohteen vuokrattavuuteen ja sijaintiin – ja viimeisenä määrittelevänä tekijänä ostopäätöksessä on se oikea hinta.

Ammattilaisen apu voi kannattaa

Asuntosijoittamiseen liittyy monia juridisia ja taloudellisia kysymyksiä, joten voi olla kannattaa käyttää ammattilaisten apua. Esimerkiksi luotettava kiinteistönvälittäjä, jolla on kokemusta asuntosijoittamisesta ja näkemys alueen tilanteesta auttaa oikeiden päätösten tekemisessä ja virheiden välttämisessä.

Rahoituksen hankkiminen

Kun olet löytänyt sopivan sijoituskohteen, sinun tulee hankkia rahoitus. Monet sijoittajat käyttävät lainarahaa sijoitusasunnon ostamiseen. Varmista, että ymmärrät lainaehdot hyvin ja että kuukausittaiset lainanlyhennykset ovat hallittavissa suhteessa odotettavissa oleviin vuokratuottoihin. Ostajan oman talouden on luonnollisesti oltava kunnossa, kun haetaan asuntolainaa sijoitusasunnon ostoa varten. Pankit tarkastavat lainanhakijan tulot ja menot sekä myös varallisuuden ja velat. Pankit suhtautuvat lainanhakijaan luottavaisemmin, jos hänellä on esittää realistinen suunnitelma – toisin sanoen sijoitusstrategia – sijoitusasunnosta ja sen muodostamista tuotoista. Sijoitusasuntoa ostettaessa on suositeltavaa kilpailuttaa asuntolaina. Asuntosijoittaminen sisältää myös verotus- ja kirjanpitokysymyksiä. On tärkeää, että pidät kirjaa kaikesta, mitä liittyy sijoitukseesi. Tämä sisältää kaikki vuokratulot, lainalyhennykset ja muut kulut. Tämä auttaa sinua pitämään kirjanpidon hallinnassa ja tekemään veroilmoitukset oikein.

Kun sijoitusasunto on hankittu

Kun olet löytänyt sopivan sijoituskohteen, muista myös huolehtia sen ylläpidosta ja ylläpitokustannuksista. Sijoitusasunnon vuokraamiseen liittyy aina riskiä, joten varaudu myös mahdollisiin yllättäviin kustannuksiin. On tärkeää pitää sijoitusasunto hyvässä kunnossa ja huolehtia siitä, että vuokralaiset viihtyvät ja pitävät huolta asunnosta. Vuokralaisen löydyttyä vuokrasopimuksen tekeminen on myös tärkeää. Vuokrasopimuksessa tulee olla selkeät ehdot, jotka koskevat vuokran määrää, vuokrasopimuksen kestoa ja muita tärkeitä yksityiskohtia.

Asuntosijoittaminen voi olla erittäin kannattavaa, mutta se vaatii aikaa, vaivaa ja huolellista suunnittelua. On tärkeää, että ymmärrät riskit ja mahdollisuudet, jotta voit tehdä tietoon perustuvia päätöksiä sijoitustesi suhteen. “Monille asuntosijoittaminen voi tuntua luontevalta tavalta lähteä sijoittamaan. Pitkällä aikavälillä asuntosijoittamiseen liittyy vähän riskejä, kun osaa sijoittaa kasvukeskuksiin ja hyville alueille, jossa arvo ei laske”, toteaa Paakkari.

Yhteenvetona voidaan todeta, että asuntosijoittaminen on houkutteleva tapa sijoittaa, mutta se vaatii huolellista suunnittelua ja tutkimusta. Jos olet kiinnostunut asuntosijoittamisesta, ole rohkeasti yhteydessä meihin. Riven asiantuntevat kiinteistönvälittäjät tarjoavat luotettavaa neuvontaa ja auttavat sinua löytämään sopivan sijoituskohteen.